宁德市住房和城乡建设局关于印发《宁德市中心城区 商品房预售资金监督管理暂行规定(试行)》的通知

2018年07月12日 15:48  来源:

各县(市、区)住建局,福安、东侨房管局,市区各商业银行、各房地产开发企业:

为促进房地产市场健康发展,保障商品房交易双方的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策,结合本市实际,制定《宁德市中心城区商品房预售资金监督管理暂行规定(试行)》,现印发给你们,请遵照执行。

 

 

宁德市住房和城乡建设局

                            2018710

    (此件主动公开)

宁德市中心城区商品房预售

资金监督管理暂行规定(试行)

 

第一条  为促进房地产市场平稳健康发展,保障商品房交易双方的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律、法规、政策,结合本市实际,就宁德市中心城区商品房预售资金监督管理制定本暂行规定。

第二条  商品房预售资金监管适用于宁德市中心城区范围内商品房预售环节,不包括现房销售。

商品房预售资金监管遵循政府指导、政府和银行共同监管、多方参与、专款专用的原则。

第三条  本规定所称商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在竣工验收备案完成前依法预售给购房人,由购房人按合同约定支付的所有购房款,包括预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

本规定所称监管银行,是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准,确保预售资金监管安全的商业银行。

本规定所称监管账户,是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

第四条  宁德市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)负责指导宁德市中心城区商品房预售资金监管工作。

市房地产交易中心负责中心城区商品房预售资金监管的具体监管工作。

中心城区各相关商业银行负责监管账户的监管工作。

第五条  开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择贷款额度大、授信多的商业银行作为监管账户开户银行(以下简称监管银行)开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户),一个预售项目允许在多家银行开立监管账户,一个预售许可只能开立一个监管账户,并与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)。有开发贷款的预售项目,开发企业可优先与发放开发贷款的银行签订预售资金监管协议。监管协议在市房地产交易中心备案后,开发企业方可申请预售许可证。

开发企业应当在监管银行开设预售资金监管账户,监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。

第六条  监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定,配合住建部门共同做好商品房预售资金监管工作,并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,加强对商品房预售资金缴存、使用等事项的日常监管,实时通过监管系统将信息填报给市房地产交易中心。

第七条  商品房预售时,开发企业应当将预售资金直接存入监管账户。预售资金未及时存入监管账户的,暂停商品房买卖合同网上签约系统使用功能。

取得预售许可后,开发企业应当将收存的预售资金当日内直接存入监管账户。

购房人申请个人住房按揭贷款的,开发企业应当提供监管账户作为贷款(包括住房公积金贷款)到账账户,贷款银行应当将个人住房按揭贷款的款项直接划入监管账户。

第八条  开发企业申请办理《商品房预售许可证》应在预售方案中明确预售资金监管方案,并附预售资金监管协议。预售资金监管方案应当包括以下内容:

1、预售项目工程总造价(包括除土地价款外项目前期勘察、设计、施工、监理、营销、财务等费用);

2、工程形象计划进度表;

3、工程款支付计划;

4、监管账户名称、账号及对应的银行POS机编号。

预售许可证和《商品房预售合同》应载明监管账户、账号及对应的银行POS机编号。开发企业预售时,应在售楼现场显著位置公示预售资金监管账户、账号及对应的银行POS机编号。

第九条  商品房预售资金监管期限,自颁发预售许可证次日起,至完成商品房综合验收备案后止。

第十条  商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。重点监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定,原则上不超过建设项目工程造价总额的1.3倍。每栋楼的重点监管资金额度以单位工程的建筑面积占项目建筑面积的百分比计算。

监管账户内资金超出监管额度的部分,开发企业可向监管银行申请转出并优先用于工程建设和偿还贷款等。

第十一条  商品房预售监管资金只能用于项目工程建设,包括支付工程建设(含配套设施建设)的施工进度款,购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备,偿还本项目银行贷款和利息、法定税费及支付本工程其他相关费用。

第十二条  开发企业应当根据项目建设方案(含单体工程、道路绿化、配套设施等)及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照节点与工程款支付计划,并以每栋楼为单位申请支取,具体分为取得预售许可证(可申请支取不超过重点监管资金总额的30%);建设规模达50%(可申请支取不超过重点监管资金总额的60%);主体工程封顶(可申请不超过重点监管资金总额的70%);外墙装修完毕脚手架拆除(可申请支取不超过重点监管资金总额的80%);单体竣工验收(可申请支取不超过重点监管资金总额的90%);当项目完成竣工验收备案(可申请支取全部重点监管资金)六个环节设置资金使用节点。

第十三条  建设项目到达相应节点后,开发企业提交施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片等材料,向市房地产交易中心申请审核资金使用节点,由市房地产交易中心现场勘察后,按规定给予确认。市房地产交易中心应当在3个工作日内完成资金使用节点审核工作。

第十四条  预售人使用商品房预售资金时,应向监管银行提交以下资料:

1、商品房预售资金使用申请表。

2、市房地产交易中心对商品房预售资金额度使用节点审核确认证明。

3、用于支付建设施工进度款,提供经福建省工程项目建设监管系统备案的工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同;用于支付法定税费的,提供纳税申报表;用于支付银行贷款及利息的,提供与银行的信贷合同;用于支付销售代理费用,提供与营销机构的营销代理合同;用于支付广告费用的,提供广告代理合同;用于支付与项目建设有关的行政事业收费的,提交缴费通知。

4、除了支付法定税费和到期银行贷款以及利息和与项目建设有关的行政事业收费外,还应提供申报项目发生金额的正式发票复印件(加盖单位公章,原件核对)。监管银行认为可疑的大额发票应对发票信息的真伪进行甄别,并在次月复查一次,防止虚开发票。

监管银行应当在3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。对符合拨付条件的,应当按照监管协议的约定及时拨付;对不符合拨付条件的,应当向开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书。

对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的,开发企业可向市房地产交易中心提出复审。

项目完成竣工验收备案前,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%

第十五条  监管银行按照监管协议约定的方式拨付相关款项时,除支付法定税费、到期银行贷款以及利息和项目建设有关的行政事业性收费外,不得将款项打入开发企业的账户,应当直接打入施工企业、经销商、代理商等指定的账户。

第十六条  入账资金达到预售资金监管总额前,开发企业与购房人解除购房合同的,开发企业可持市房地产交易中心出具的网签合同注销证明向监管银行申请退回相应购房款,监管银行应在3个工作日内拨付。入账资金超出预售资金监管总额后,开发企业与购房人解除购房合同的,由开发企业自行结算退款。

第十七条  预售项目完成综合竣工验收备案的,开发企业可持竣工备案表向市房地产交易中心申请解除资金监管并撤销监管账户。符合条件的,市房地产交易中心应在3个工作日内进行核实,经核实情况属实的,通知监管银行撤销对监管账户的监管。

第十八条  监管银行应当按照监管协议中约定的方式,及时将监管账户的收支情况提供给市房地产交易中心。监管银行发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的,应及时告知市房地产交易中心,并积极配合预售资金监管检查工作,提供监管账户出入账信息等相关支持。

第十九条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作,严格按照中心城区商品房预售资金监管系统相关接口规定,准确、及时上传数据;按照要求做好数据整理工作,报送监管账户出入账情况,配合开展预售资金监管执法工作。

第二十条  监管银行应加强监管账户管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况,发现违规出账等问题的,应立即改正。

第二十一条  开发企业有下列情形之一的,市住建局责令限期改正,暂停该企业开发项目的商品房预售,暂停商品房买卖合同网上签约备案,将其违法违规行为予以公示,并记入企业信用信息系统,同时书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金:

1、开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;

2、预售项目存在严重质量问题的;

3、违反本规定直接收存商品房预售资金的;

4、未按本规定将商品房预售资金存入监管账户的;

5、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的;

6、未按本规定使用商品房预售资金的;

7、提供虚假资料套取商品房预售资金的;

8、其他违反商品房预售资金监管的行为。

第二十二条  施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的,由建设主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统,并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第二十三条  监管银行有下列情形之一的,由市住建局通报人行、银监部门做相应处理;违规情节严重的,不接受其作为新的预售资金监管银行:

1、未按规定审核用款申请,拨付预售资金的;

2、发现开发企业存在违规收存预售资金行为,未及时报送市房地产交易中心的;

3、未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的;

4、其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十四条  监管工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十五条  本规定自印发之日起施行,试行一年。

第二十六条  各县(市)可参照制定商品房预售资金监督管理制度。

第二十七条  本规定由宁德市住房和城乡建设局负责解释。

 

《宁德市中心城区商品房预售资金 监督管理暂行规定(试行)》政策解读